Trong bối cảnh giao thông đô thị đang là một vấn đề nhức nhối,
thì giải pháp mua nhà chung cư cũ dù giá cao vẫn là lựa chọn của nhiều người.
Trái ngược với tình trạng trầm lắng của thị trường chung cư caocấp, hàng loạt các căn hộ chung cư cũ ở trung tâm Hà Nội đang được mua lại với
giá bạc tỉ đã trở thành điểm nóng của thị trường bất động sản. Đó không phải là
xu hướng đầu tư mới, mà là nhu cầu của người sử dụng hướng tới đời sống giao
thông thuận tiện, gần trung tâm không phải đi quá xa mà cơ sở hạ tầng đầy đủ
như: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí cho con trẻ… Trong bối cảnh
giao thông đô thị vẫn là một vấn đề nhức nhối thì giải pháp mua nhà chung cư cũ
dù giá cao trở thành lựa chọn của nhiều người.
Tình hình nóng sốt bất thường của phân khúc thị trường này đã
tạo ra sự ngộ nhận cho nhiều người khi nghĩ căn hộ của mình sẽ trở thành “kho
vàng”. Nhưng thực tế không phải bất cứ chung cư cũ nào cũng được chủ đầu tư mua
lại với giá cao ngất ngưởng. Mặc dù vậy, nhiều người có nhu cầu để ở vẫn chấp
nhận những mức giá “trên trời” chỉ để thỏa mãn cái tiếng “nhà phố”, thuận lợi
và gần trung tâm.
Chung cư cũ xuống cấp vẫn hét giá trên trời.
Các nhà đầu tư hầu hết nhắm tới khả năng sinh lời. “Mức giá mà
doanh nghiệp (DN) đưa ra để mua lại căn hộ ở các chung cư cũ bao giờ cũng phải
dựa trên những tiêu chí nhất định như: vị trí khu đất đắc địa, hệ số sử dụng
đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình... trong đó khả năng sinh lợi luôn
là đích ngắm lớn nhất” - đó là khẳng định của một số nhà đầu tư xây dựng tư
nhân trên địa bàn Hà Nội xung quanh vấn đề về giá cả tại các căn hộ chung cư cũ
được mua với giá tương đương căn hộ cao cấp xây mới.
Cụ thể như trường hợp nhà chung cư cũ nhà A3 tầng 1 khu tập thể
Phương Mai quận Đống Đa Hà Nội với diện tích 85m2 (cả cơi nới) được giao với
mức giá 4,8 tỉ đồng. Như vậy tính bình quân giá của căn hộ chung cư cũ này có
mức giá trên 50 triệu/m2. Cho dù vị trí khu chung cư này cũng chưa phải quá
đẹp, duy chỉ có điều là gần chợ, trường học và bệnh viện lớn. Và chỉ với 5 phút
là có thể ra tới đường lớn Phố Huế, Bờ Hồ thì mức giá này vẫn được người mua
lựa chọn. Theo chị Trần Thị Hạnh, chủ nhân mới của ngôi nhà gần 5 tỷ đồng cho
biết: Cũng với giá tiền đó thì chị có thể mua được chung cư cao cấp tại những
khu đô thị mới ở Trung Yên, Cầu Giấy hay Hà Đông, tuy nhiên việc đi lại quá khổ
nên chị quyết định mua chung cư cũ (nhưng đã được sửa sang nội thất cao cấp
hoàn chỉnh).
Ở một khía cạnh khác thì chuyên gia đưa ra bài toán: Nếu nhà đầu
tư mua lại toàn bộ khu chung cư cũ để xây mới với mức giá đã đền bù gần 100
triệu đồng/m2 nếu chủ đầu tư xin được quy hoạch cao gấp ba lần so với hiện nay
tức khoảng 15 tầng với hệ số sử dụng đất 70%, xem như khả năng hoàn vốn là chắc
chắn. Còn nếu xin được càng cao tầng, hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng lớn
hơn thì trong một thời gian ngắn có thể hoàn vốn và sinh lợi. Tại các chung cư được
mua giá cao khác trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàn Kiếm, phần lớn
các DN chỉ nhắm đến các chung cư cũ xây dựng thấp tầng, khuôn viên đất rộng,
mật độ xây dựng 50-60%, vị trí tốt... còn những chung cư không có được những
thuận lợi này thì chẳng ai muốn nhảy vào đầu tư bởi khả năng sinh lợi kém.
Đơn cử như chung cư cũ Thanh Xuân Bắc (quận Thanh Xuân) dù có vị
trí đẹp ngay mặt phố, có khả năng kinh doanh cao. Tuy nhiên, đầu tư vào dự án
này sẽ không được xây dựng theo quy mô cũ mà công trình sẽ thấp tầng và hệ số
sử dụng đất nhỏ hơn. Bên cạnh đó, người dân đang kinh doanh ổn định, đòi đền bù
cao... Thêm nữa, cho dù một trong những công ty có “máu mặt” như Vinaconex
“theo đuổi” đã mấy năm nay nhưng vẫn chưa ngã ngũ… Thế nên mới xảy ra bài toán
giằng co giữa giá bồi thường của những cư dân và đơn vị công ích được giao làm
dự án theo kiểu chính sách. “Không được xây cao tầng, làm sao chúng tôi có lợi
trong khi nguồn vốn đầu tư phải trả lãi, giá đền bù cao...” - một DN khẳng
định.
Khi được hỏi về vấn đề chung cư cũ bị người dân đẩy lên quá cao,
ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng: Đó
là xu thế tất yếu của thị trường, người bán có quyền ra giá, và mua hay không
là quyền của người có tiền. Điều này lý giải một trong những bất cập của thị
trường BĐS khi nhà nước vẫn cứ đề ra giá BĐS, trong khi đó, giao dịch thực tế
vẫn ở mức quá cao và khác xa so với giá của nhà nước đề ra.
Thanh Huyền (Xây dựng)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét